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Dentro la riforma del catasto: come cambia la rendita e chi rischia la stangata

Zone e metri quadrati, la rendita cambia con l’obiettivo di avvicinarla al valore di mercato. Draghi: fino al 2026 niente aumenti delle tasse

Si comincerà dalla rimodulazione delle zone censorie. Sarà quello il punto di partenza della riforma del Catasto per usare l’esatto termine, la riformulazione, del Catasto. Il primo motivo per cui si mette mano a uno degli "archivi" più complessi del Paese è infatti quello di fare in modo che il valore catastale di un immobile corrisponda sempre di più a quello di mercato. Oggi una villetta con vista su uno dei panorami più belli della costa toscana rischia di avere lo stesso valore catastale di quello di un’abitazione simile della piana tra Prato e Pistoia. Così come un loft di 300 metri quadrati potrebbe venir equiparato a un appartamento con 7 vani, ricco di ingressi e corridoi, di 100 metri in una zona popolare. Oggi un attico su viale Italia, a Livorno, affacciato sulla terrazza Mascagni si trova per esempio nella stessa zona censuaria di una strada attigua ma laterale con una vista assai diversa. Un adeguamento quindi dei criteri di valutazione ma anche l’esigenza di disporre di uno strumento più moderno e flessibile che renda possibili controlli incrociati e, dopo il 2026, il pagamento di imposte più eque. Chi ha la prima casa sarà coinvolto semmai (ma attenzione: per 5 anni il presidente del consiglio Draghi ha garantito che le nuove rendite non saranno utilizzate) per le tasse di vendita o di successione (l’Imu non si paga) mentre diverso sarà per le seconde case che pagheranno sulla base della nuova rendita attribuita.

LA RIFORMA DEL CATASTO

SITUAZIONE ATTUALE

Il sistema catastale italiano è inefficiente e iniquo. Si fonda sul pilastro della rendita catastale, cioè il valore che il catasto assegna a un immobile sulla base delle sue caratteristiche (il numero di vani, per esempio), della sua destinazione d’uso e della zona in cui si trova. Questo valore dovrebbe essere uguale all’ "affitto imputato", cioè all’affitto che il proprietario potrebbe ricevere se decidesse di dare l’immobile in locazione. Nei decenni tuttavia, senza un adeguato aggiornamento del catasto come sarebbe tra l’altro già previsto per legge questi valori si sono allontanati: oggi le stime parlano di una rendita catastale media corrispondente al massimo al 15 percento dell’affitto imputato. Il che ha generato forti disparità sia tra immobili uguali tra loro che tra immobili diversi tra loro.

I MOTIVI DELLA RIFORMA

Una revisione quella prevista che si inserisce anche nel solco delle richieste avanzate dall’Unione europea e che più volte l’Italia ha promesso nel Def (il Documento di economia e finanza) ma mai mantenuto. Alla base infatti c’è l’esigenza in caso di tassazione futura dei patrimoni di avere dati attendibili. Un percorso che, tra l’altro, come sanno bene i professionisti, è già stato avviato e portato avanti negli anni. «Ogni volta che una casa viene ristrutturata, venduta, ereditata - commenta Maurizio Paolini, geometra esperto di stime immobiliari - il professionista elabora con uno specifico sistema informatico (e nonun disegno come un tempo) la mappa e propone una rendita. Una grande parte del lavoro è quindi fatta ma ovviamente va uniformata alle nuove zone e ai nuovi sistemi di calcolo, vani e metri quadrati tra l’altro già sono indicati nelle nostre mappe».

COSA VUOL FARE IL GOVERNO E CON QUALI STRUMENTI

Con la riforma il governo punta da un lato ad abbandonare il sistema attuale di rendite e moltiplicatori (per incrementare l’efficienza) e dall’altro a introdurre nuovi criteri aggiuntivi - ancora da definire - per la descrizione degli immobili (al fine di una maggiore equità). L’efficientamento prevede un aggiornamento del sistema di mappatura catastale che servirà anche per portare alla luce il sommerso di veri e propri abusi edilizi e degli immobili non accatastati o dei terreni edificabili ma censiti sotto altra funzione (quella agricola, per esempio). Il riequilibrio dovrebbe essere raggiunto impiegando parametri aderenti (o almeno più vicini) alla realtà effettiva del mercato immobiliare con le sue fluttuazioni. Gli immobili storico-artistici, in particolare, potranno godere di un aggiornamento periodico di valori e rendite e di norme ad hoc. Verrà infine realizzata una infrastruttura telematica fra Agenzia delle Entrate e la rete dei Comuni per la condivisione in tempo reale dei dati raccolti.

COSA CAMBIA, QUANDO CAMBIA

Due, a questo punto, gli orizzonti temporali: il 2023 e il 2026. Il 2023 vedrà andare a regime l’intera legge delega sulla riforma del fisco (che contiene la revisione del Catasto), per altro non prima che il Parlamento abbia approvato il disegno di legge e che il governo abbia varato i necessari decreti legislativi. Solo dal 1° gennaio 2026 entreranno invece in vigore i criteri aggiuntivi per la descrizione degli immobili.

TASSE, PROMESSE E AUMENTI

E qui si apre il capitolo tasse. Una volta costruita una base di informazioni adeguata, quella di cambiare le tasse sarà una decisione che verrà presa - parola di Draghi - fra cinque anni da oggi.

In ogni caso, la modifica delle rendite catastali non comporta in automatico un aumento delle imposte sulla casa, anche perché il disegno di legge delega mette nero su bianco proprio la garanzia che non ci saranno aumenti delle tasse: il risultato della revisione non potrà essere utilizzato per cambiare le basi imponibili su cui calcolare le imposte immobiliari . Potrebbero verificarsi invece - questi sì - scompensi delle tasse tra singoli Comuni o anche tra singoli contribuenti. In questi casi potrebbe rendersi necessario l’utilizzo di strumenti correttivi.

COSA FARE?

Di fatto niente. Sarà il Catasto ad aggiornare automaticamente le eventuali rendite a cui i proprietari degli immobili potranno fare ricorso se ritengono non adeguate. Non accadrà comunque a breve. Difficile anche che l’Agenzia delle Entrate che teoricamente potrebbe tornare indietro di 5 anni decida di chiedere arretrati per rendite catastali più basse. Di fatto anche il Catasto accetta "la proposta" dei proprietari inviata attraverso i professionisti. Il giro di vite ci sarà solo per evidenti evasioni. «Consiglio - conclude Paolini - di verificare se si è in regola. Dare conformità catastale ai propri beni e nell’interesse del proprietario specialmente se recentemente non ci sono stati passaggi di proprietà o importanti lavori di ristrutturazione comunicati al Catasto. Questo non comporterà sanzioni ma in caso di vendita non ci saranno da fare pratiche e adeguamenti per cui serve sempre un po’ di tempo».

CHI RISCHIA: I DUBBI DEI PICCOLI PROPRIETARI

«È tutta una tassa patrimoniale, se rimane così sarà un problema per i proprietari di seconde case». Sirio Grassi, presidente della sede livornese di Asppi (l’Associazione piccoli proprietari immobiliari) , leva il pugno della categoria contro il governo: «Siamo favorevoli da trent’anni alla modifica del Catasto e aspettiamo dal 1860 le indicazioni sulla compilazione del catasto nazionale. Ma riteniamo illegittimo e illegale che si continui a considerare il valore patrimoniale dell’immobile in funzione al suo valore di mercato, che non corrisponde al valore reddituale».

Grassi riassume dunque la prima parte della questione in due esempi.

«Le tasse si pagano sulla produzione di ricchezza, e un immobile degradato e sfitto non produce reddito. Però ai fini catastali viene considerato secondo un valore di stima, che a differenza di quello di mercato non oscilla», spiega il presidente, che poi prosegue: «Due vicini di casa vivono in appartamenti della stessa metratura, il primo in un -open space -e l’altro in più vani, ma il secondo paga più del primo». La seconda parte riguarda le anomalie e come correggerle. «In una città il centro è diverso dalla periferia, così come ci sono differenze tra quartieri simili in zone diverse; a tutti però si applica indistintamente lo stesso estimo catastale. In questo modo si creano delle iniquità che si potrebbero sanare con i correttivi previsti per legge, ma per i quali mancano le normative applicative», spiega ancora Grassi. Ecco perché Anppi si augura un confronto dal quale ottenere una riforma articolata su due punti cardine: revisione degli estimi catastali in funzione del valore di mercato, e abolizione del moltiplicatore dei vani catastali per portare tutto a metri quadrati (moltiplicati per l’estimo catastale).

In poche parole: via il valore patrimoniale, dentro il reddituale. «Tramite i nostri rappresentanti a Roma avevamo avuto rassicurazioni in tal senso, ma la prevista applicazione della norma fra cinque anni ci fa ritenere che si resterà sulla vecchia strada», confessa tuttavia il presidente labronico, che analizza così il dibattito in corso: «Draghi ha detto che si procederà alla compilazione dei nuovi estimi catastali dal 2026 con criteri ancora da individuare (auspicabilmente con il supporto dei nostri esperti) , e che intanto si fa una legge fondante; senza la pubblicazione dei decreti attuativi però siamo a parlare del nulla. Le sue dichiarazioni sulle imposizioni fiscali sono invece estremamente importanti: niente aumenti delle tasse né sconti, a differenza di quanto anticipato in precedenza. Siamo molto perplessi infine - conclude - dalla diatriba fra i partiti di Destra e Sinistra, che hanno fatto entrambi proprie delle argomentazioni lontane dalle reali istanze dei proprietari». Basta poi aggiungere all’equazione il bonus affitti (il contributo a fondo perduto per chi accorda una riduzione dell’importo del canone) , e per i piccoli proprietari di seconde case, date in locazione per arrotondare le entrate, si viene a creare una evidente discriminazione. «Se con la riforma si va verso l’introduzione del valore reddituale dell’immobile non ci saranno grossi scossoni, ma se se viceversa si mantiene il valore patrimoniale allora non riusciranno a tirar fuori più del 15 percento; a differenza dei grandi proprietari, che ci guadagnano molto di più», conclude infine Grassi.

LE CASE FANTASMA? NON SEMPRE SONO ABUSI

«Una cosa sono gli immobili fantasma, un’altra sono gli abusi edilizi», premette fin da subito Alessandro Parlanti, capo del dipartimento Risorse sviluppo e servizi generali del Comune di Livorno, che poi spiega: «Gli immobili fantasma sono stati censiti a partire dal 2004 e al limite ci potrà essere da fare qualche aggiornamento, quanto agli abusi edilizi ci potranno anche essere dei casi ma trovo quasi ridicolo che non siano accatastati; almeno in Comuni come il nostro».

Qual è la differenza tra immobile fantasma e abuso edilizio?

«L’immobile fantasma è un fabbricato di piccola o grande metratura, alla luce del sole e in regola con la concessione edilizia, ma del quale non risulta avvenuta iscrizione nei registri. L’abuso edilizio invece non è in regola con la concessione edilizia. Credo quindi che questa discussione sulla riforma del Catasto, quando si parla di un aggiornamento del sistema di mappatura catastale far emergere gli abusi edilizi, si riferisca più probabilmente a immobili già censiti sui quali siano stati poi realizzati degli interventi abusivi. Uno dei più comuni è la ristrutturazione non dichiarata».

In passato ci sono stati già controlli. Come furono eseguiti? E a cosa portarono?

«L’Agenzia del territorio scattò delle foto aeree, che a Livorno evidenziarono per lo più di cucce di cani, tettoie e cose simili. I dati furono trasferiti ai Comuni, che inoltrarono le segnalazioni ai proprietari perché si mettessero in regola; quando questi non si mettevano in regola, i Comuni inviavano le relative segnalazioni al Catasto. In aggiunta, il Comune di Livorno si attivò nello stesso anno. Inoltrammo noi direttamente segnalazioni ad Agenzia del territorio, insospettiti in particolare da immobili accatastati come A5 (abitazioni di tipo ultrapopolare) che secondo noi erano da riclassificare almeno in A4 (abitazioni di tipo popolare) oin categorie superiori».

I Comuni devono temere la revisione del Catasto?

«Come detto, la questione è già stata affrontata nel tempo: la maggior parte dei Comuni, specialmente quelli più grossi, negli anni ha lavorato per chiarire la situazione. Per estensione, se il resto della Toscana si trova nelle condizioni della provincia di Livorno non dovrebbe avere grossi problemi».

Come si mette in regola il proprietario?

«Nel caso ipotetico di un immobile fantasma o se ne accorge direttamente Agenzia delle Entrate (che nel 2012 ha incorporato Agenzia del Territorio) o il Comune, magari tramite censimento, che poi comunica la rilevazione effettuata all’ Agenzia delle entrate. Per poter accatastare un fabbricato è necessario l’intervento di un tecnico abilitato che verifica le caratteristiche delll’immobile e le invia all’ Agenzia delle Entrate, che a sua volta le mette a confronto con il valore catastale. Il proprietario di un abuso edilizio può approfittare di un’eventuale sanatoria oppure dovrebbe autodenunciarsi incorrendo in possibili ingiunzioni (da ottobre 2010 ad aprile 2011 Agenzia delle Entrate aveva messo a disposizione il servizio “Registra al catasto il tuo immobile fantasma” che permetteva di evitare così gli oneri e le sanzioni previsti dalla legge in caso di accertamenti o verifiche ».

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