Così la nuova Arena può essere trasformata in contenitore di eventi e generare profitti

Lo strumento è la legge 147 sugli stadi: i documenti necessari (Pef e non solo) per attivare l’iter in Comune e iniziare i lavori

PISA. Da stadio calcistico a stadio “produttivo”. Da stadio monofunzione a stadio polifunzionale. Da stadio “solitario e autoreferenziale” a “struttura integrata e utile” nel contesto cittadino. Così gli esperti spiegano la nuova visione degli stadi di calcio. E così illustrano la filosofia alla base della legge 147 del 2013 (legge sugli stadi). È attraverso questo iter che l’Arena Garibaldi potrà essere trasformata in quello che vuole Giuseppe Corrado, in quello che attrae Alexander Knaster, in quello che potrà vedere impegnato un big del settore dell’intrattenimento come Legends International.

Perché si può


Il punto di partenza? Sbloccare un bene altrimenti vincolato come l’Arena. E poter trasformare i suoi volumi in fondi commerciali, ristoranti, cinema. Per concretizzare, tornando a usare un’espressione degli esperti, il passaggio da utente-tifoso a utente-cliente. E questo i soggetti proponenti del progetto di restyling (Dea Capital e Pisa Sc) lo hanno già ottenuto. Prima (giunta Filippeschi) quando l’Arena è stata posta nell’elenco dei beni alienabili e valorizzabili. Poi con l’approvazione della variante urbanistica (giunta Conti) che consente di mettere le mani sull’impianto di Porta a Lucca.

Quale strumento

Ora che le condizioni sono state poste serve uno strumento che permetta la trasformazione dello stadio in “contenitore” di eventi in grado di dare profitti al soggetto gestore, in modo da rientrare nel tempo dall’investimento per la ricostruzione dell’Arena (si ricorda che il progetto indica una capienza di 16.500-18.500 posti a sedere, per un costo tra 25 e 30 milioni di euro). Questo strumento è la legge 147 del 2013. Vediamo allora cosa dice e cosa comporta la sua attuazione. Per il soggetto proponente (Dea Capital-Pisa Sc), per il costruttore/finanziatore (Knaster?) e per il principale gestore (Legends).

Progetto e Pef

Nelle premesse della legge, la chiave di lettura: «Lo studio di fattibilità può ricomprendere la costruzione di immobili con destinazioni d’uso diverse da quella sportiva, complementari e/o funzionali al finanziamento e alla fruibilità dell’impianto». Dunque, via libera alla realizzazione di unità, soprattutto a fini commerciali, per far quadrare i conti dell’operazione. Il punto di partenza allora è lo studio di fattibilità. Ma non è sufficiente per far partire le procedure: infatti servono anche, dice la legge, «un piano economico-finanziario» (Pef) e «l’accordo intervenuto con una o più associazioni o società sportive che utilizzino l’impianto in misura prevalente», il Pisa Sc. Per essere chiari: il Comune, in qualità di proprietario dello stadio, potrà tornare in gioco solo quando avrà in mano questi documenti. Primo passaggio, poi, l’indizione di una conferenza di servizi istruttoria con, in caso di esito positivo, la dichiarazione, da parte del Comune, di pubblico interesse della proposta (entro di 90 giorni).

Convenzione e durata

A quel punto il soggetto proponente (Dea Capital e Pisa Sc) devono presentare il progetto definitivo. Che deve essere corredato da una bozza di convenzione con l’amministrazione proprietaria (il Comune) che specifichi: l’obbligo della preventiva o contestuale realizzazione delle opere di urbanizzazione; le caratteristiche dei servizi e della gestione; la durata della cessione del diritto di superficie o di usufrutto. In pratica, nella convenzione deve essere stabilito per quanti anni l’Arena concede la gestione dello stadio. Il provvedimento di approvazione dovrà essere assunto entro il termine di 120 giorni dalla presentazione.

La gara d’appalto

Nel caso di interventi da realizzare su aree di proprietà pubblica o su impianti sportivi pubblici esistenti (come l’Arena), la legge prevede che il progetto approvato debba essere oggetto di una procedura di evidenza pubblica (entro 90 giorni dalla sua approvazione). Alla gara è invitato anche il soggetto proponente. Il bando specifica che, nell’ipotesi in cui non risulti aggiudicatario, può esercitare il diritto di prelazione e divenire aggiudicatario se dichiara di assumere la migliore offerta presentata. A quel punto, e solo allora, si potrà iniziare ad aprire il cantiere per la nuova Arena. 

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