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Affitti brevi per i turisti: così Lucca riparte

Dopo il crollo, le locazioni private si rimettono in moto con qualche novità

LUCCA. Affitti brevi per turisti, dopo il crollo si prova a ripartire. La pandemia ha fiaccato soprattutto il settore del turismo e questo ormai lo sappiamo. Ma accanto agli attori ufficiali di questo campo (alberghi, B&b) c’è un vasto sottobosco di privati cittadini lucchesi che, attirati dalla promessa di un guadagno facile e poco impegnativo, si sono messi ad affittare appartamenti ai turisti attraverso le piattaforme digitali. La più nota è sicuramente Airbnb. A non sapere come funziona il business a Lucca ormai sono in pochi ma è giusto ricapitolare: in pratica, chiunque abbia un immobile disponibile (l’host, in gergo tecnico) può metterlo in affitto per brevi periodi attraverso Airbnb. L’ospite (guest) sfoglia il catalogo online e prenota: Airbnb prende una piccola quota (5-15 per cento), versa la tassa di soggiorno al Comune e il resto va al proprietario che deve accollarsi solo le spese di pulizia. Sul gettito derivante da quest’attività si paga una cedolare secca al 21%. Semplice, rapido e – se si abita in una città attira-turisti – remunerativo. Tant’è che in molti negli ultimi anni si erano lanciati nell’impresa: nel 2018 gli alloggi messi in affitto attraverso Airbnb nel solo comune di Lucca era no 2.354, per un giro di affari di 6,5 milioni di euro. I guadagni erano assicurati, sebbene negli ultimi anni il mercato avesse ormai raggiunto la saturazione. A fare stima della possibile resa di un immobile è la stessa Airbnb, attraverso la sua piattaforma. Ebbene, nel luglio 2019 un appartamento per quattro persone a Lucca, poteva fruttare 1.968 euro al mese, con differenze tra bassa e alta stagione, ma un guadagno annuo di 10-15mila euro.

Ovviamente il Covid ha ammazzato questo mercato di imprenditori fai-da-te. Ce lo dice sempre Airbnb: lo stesso appartamento del 2019, adesso porta un guadagno mensile di appena 439, in pratica il 75 per cento in meno. Una cifra che la piattaforma stima sulla base dei dati degli ultimi 12 mesi di tutti gli alloggi presenti su Lucca: prenotazioni, tasso di occupazione, cifra richiesta per notte. Il crollo dei guadagni ha portato molti privati a cercare altre soluzioni. «Alcuni, la minoranza in verità, hanno venduto l’immobile, mentre la maggior parte ha deciso di puntare sul mercato degli affitti più lunghi, spesso di uno o due anni – spiega Marco Catelli, titolare dell’omonima agenzia immobiliare che ha un ramo dedicato proprio agli short rental –. Lo scorso anno è stato particolare: gli appartamenti in centro storico sono rimasti vuoti, le richieste erano tutte rivolte ad alloggi in campagna, spesso sulle colline di Lucca e Capannori, per case con giardini e piscine. E anche quest’anno la richiesta va in quella direzione: poca città, molta campagna. I prezzi, inoltre, non sono quelli del passato perché manca tutta quella fetta di turisti extraeuropei – americani, russi, asiatici – che hanno maggiori capacità di spesa. Un esempio? Una villa in collina per 15 giorni l’abbiamo affittata a 3.500 euro a due famiglie italiane, mentre in passato la potevi piazzare a 6-7000 euro. Qualcosa comincia a muoversi, i segnali ci sono, anche se i problemi maggiori sono per chi affitta in centro o nella prima periferia. La mia agenzia gestisce anche vendite immobiliari e quest’anno ci sono arrivati Bed and breakfast e case vacanze. Da un certo punto di vista quel che è accaduto potrebbe essere un bene: negli ultimi anni l’offerta di alloggi aveva quasi superato la domanda, i guadagni si erano ridotti e persino la qualità delle sistemazioni. Del resto Lucca non è Roma, Venezia e neppure Firenze. Il giro dei turisti è limitato. Con la pandemia in molti hanno fatto un passo indietro, buttandosi sugli affitti tradizionali, che danno una rendita sicura e comportano meno “ammattimento”. Poi è chiaro, chi possiede un immobile di pregio, in centro o fuori, riesce sempre ad affittarlo». —


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