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Prezzi ancora giù e il mattone riparte Tutti i valori zona per zona

Livorno, schizzano le compravendite nel secondo trimestre: più 10%. Gabetti: «I valori si sono assestati, non scenderanno più»

LIVORNO. Nel secondo trimestre del 2015 le compravendite in città sono cresciute del 10%. Le agenzie immobiliari ancora non brindano, ma è probabilmente il segnale che la crisi, se non dietro l’angolo, sta davvero per finire.

I numeri sono ancora piccoli: si parla di 32 rogiti in più nel periodo aprile, maggio e giugno, 342 contro i 310 dello stesso trimestre del 2014, come raccontano i dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.

Ma è un dato che non passa inosservato, perché dopo anni di crollo vertiginoso, un rialzo in doppia cifra non può essere relegato solo come un rimbalzino fisiologico.

E non inganni il fatto che il saldo totale dei rogiti del primo semestre 2015 rispetto a quello del primo semestre 2014 sia in negativo, 622 quest’anno da gennaio a giugno, contro i 644 dell’anno scorso. C’è una spiegazione tecnica e là fornisce lo stesso Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate, quando richiama l’attenzione sul fatto che i volumi delle compravendite del primo trimestre 2014 (a Livorno 334 rogiti contro i 280 di quest’anno) siano stati influenzati al rialzo dall’entrata in vigore del nuovo regime più vantaggioso delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, che ha indotto molti acquirenti a spostare i rogiti dagli ultimi mesi del 2013 ai primi del 2014, gonfiando dunque quel trimestre.

Livorno, tra l’altro, da aprile a giugno 2015, fa meglio della media del resto della Toscana (più 6.2%), con una crescita che si attesta ai livelli del nord Italia (più 10.3%).

Il perché di questo mini-boom lo spiega Giovanni Massari, titolare insieme a Luca Stagi e Paolo Pastore, delle Agenzie Gabetti di Livorno: «Sono due gli elementi decisivi che stanno risvegliando il mercato, l’ulteriore calo dei prezzi e la maggiore facilità nell’ottenere i mutui», spiega Massari. «Negli ultimi mesi stiamo riscontrando un movimento che non si vedeva da tempo, tanta gente che nel pieno della crisi ha deciso di rinviare la propria voglia di cambiare casa, per non veder troppo compromesso il valore della propria abitazione, adesso è uscita allo scoperto. E’ proprio il mercato dei cambi, cioè di chi vuole migliorare la propria situazione e dunque decide di vendere per ricomprare, a essere particolarmente vivace».

Secondo l’ufficio studi Gabetti i valori sono scesi nel primo semestre 2015 di un altro 2%.

La domanda che tutti si fanno è: quanto scenderanno ancora i prezzi? «Potrebbero scendere ancora un pochino ma la sensazione è che non lo faranno ancora di molto - risponde Massari -. A nostro avviso potremmo registrare a breve una stabilizzazione che potrebbe durare uno, due anni. Anche perché quando il prezzo raggiunge la sostenibilità dei redditi, come sta accadendo ora, la domanda incontra l’offerta e l’affare si fa. Prima invece i valori avevano raggiunto livelli inaccessibili, drogati, a cui non torneremo più, almeno nel breve-medio periodo».

Secondo l’ufficio studi Gabetti i tempi medi di vendita si sono confermati intorno ai 6 mesi, con una variabilità che vede tempi più rapidi, intorno ai 4 mesi per le soluzioni di maggiore appeal in termini di rapporto qualità/prezzo, e tempi più lunghi (7-8 mesi) quando i prezzi richiesti non sono riallineati al mercato.

Per concludere la vendita serve infatti una disponibilità del proprietario a fare un passo indietro, magari nella consapevolezza che vendere un po’ peggio può permettere di comprare un po’ meglio. «Gli sconti in sede di chiusura delle trattative si attestano su una media del 10-15%», continua Massari.

«La tipologia più richiesta - spiega il titolare di Gabetti Livorno - è stato l'appartamento con 2 camere in zone Fabbricotti, Montebello, Antignano, Ardenza e Calzabigi».

Il report dell’ufficio studi Gabetti (su dati Gabetti e Professionecasa) evidenzia che ovunque, anche nelle zone più ambite della città come Antignano e Ardenza mare, si siano rilevati lievi ritocchi al ribasso delle quotazioni: qui il signorile ristrutturato ha valori medi intorno ai 3.150 euro al metro quadro, mentre siamo a 2.900-2.950 euro al metro per l'usato in buono stato. Si discostano da questi valori medi particolari soluzioni di pregio, che possono raggiungere quotazioni nettamente superiori, come le villette con vista mare.

In zona Banditella siamo intorno ai 2.400 euro al metro per l'usato medio in buono stato e intorno ai 2.800 per il signorile, che passa a 3.050 per il nuovo-ristrutturato. Prezzi similari in zona Montenero per l'usato medio in buono stato, mentre per il signorile siamo a 2.700 euro al metro se usato in buone condizioni e 3.150 euro per il nuovo-ristrutturato.

In centro la parte compresa tra via Marradi, l'inizio di via Grande, la zona Calzabigi, piazza Roma, via Ricasoli e via Cairoli - nelle situazioni di immobili signorili di un certo pregio - vede tanta richiesta da parte del target medio-alto. Le quotazioni per particolari soluzioni signorili ristrutturate a nuovo possono arrivare a 2.800 euro al metro, mentre siamo intorno ai 2.500 euro per il signorile usato in buone condizioni.

La zona Garibaldi, Magenta, via Grande e la zona Mercato confermano prezzi in maggior calo per l'offerta di minore livello qualitativo. Le quotazioni per l'usato di tipologia economica e media sono intorno ai 1.150-1.300 euro per le soluzioni in buono stato e ai 950-1.100 per le soluzioni da ristrutturare, con quotazioni inferiori per immobili all'interno di stabili con caratteristiche non ottimali, come i piani alti senza ascensore.

Anche Alessandro Corallo, titolare dell'agenzia Professionecasa di Livorno Centro, conferma «il buon dinamismo registrato nel primo semestre, che ha visto un riscontro positivo in termini di compravendite per i tagli sotto i 120mila euro. Le soluzioni che attraggono il maggiore interesse sono i bilocali o i piccoli trilocali già ristrutturati. Tra gli acquirenti segnaliamo giovani coppie, ma anche stranieri».

La zona stadio conferma una richiesta residenziale da parte di famiglie, con valori intorno ai 2.200 euro per l'usato in buone condizioni di tipologia media e di 2.600 euro in caso di immobili di tipologia signorile, che sono intorno ai 2.850 euro per il nuovo.

Per quanto riguarda la periferia, Gaetano Abbruscato, responsabile dell'Agenzia Professionecasa di Livorno Sud, sottolinea come «le zone di maggiore interesse sono quelle di Coteto, Sorgenti, La Rosa e Colline, dove il budget di riferimento per le soluzioni medie da ristrutturare si aggira tra i 120mila e i 140mila euro».

A Coteto per le soluzioni in buono stato siamo dai 1.400 ai 1.800 euro al metro, laddove sia necessaria una ristrutturazione si va dai 1.050 ai 1.500 euro. Lievi cali anche per Villaggio Emilio e Stagno: siamo a 1.175 euro al metro quadro per

le soluzioni usate in buone condizioni di tipologia economica, 1.500 euro al metro per l'usato medio in buono stato.

In zona La Rosa, le quotazioni sono rimaste stabili: siamo intorno ai 1.700 euro per il medio in buono stato e a 1.400 per le soluzioni economiche.

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